تعیین مبلغ مورد معامله

برای اطلاع کامل از شرایط خرید و تحویل آپارتمان نوساز در محمودیه,زعفرانیه و ولنجک از طریق شماره زیر با ما در ارتباط باشید. دکتر کیانوش شقاقی - مدیر داخلی آژانس املاک ساسان ولنجک شماره تماس مستقیم : 09203395172

اقسام بیع

بیع به جهات مختلف به چند نوع تقسیم می‌شود که در ذیل آورده می‌شود.

فهرست مندرجات

۱ - جهات تقسیم بیع

[ویرایش]
بیع در منابع فقهی و حقوقی از جهات گوناگون به گونه‌هایی تقسیم شده است، مثلاً از نظر زمان پرداخت ثمن به «نقد» و «نسیه»، از نظر شیوه تسلیم مبیع به «سلَم» یا «سلَف» و «کالی به کالی» در برابر بیع «حالّ» و از نظر لزوم یا عدم لزوم رعایت تشریفات خاص به «رضائی» و «تشریفاتی» قابل تقسیم است.

۱.۱ - از نظر حنفیان

هم چنانکه حنفیان، برخلاف سایر اهل سنت، بیع غیرصحیح را به «باطل» و «فاسد» تقسیم کرده و گفته‌اند که هرگاه نهی شارع به اصل عقد تعلّق گیرد، عقد باطل است و اگر نهی به یکی از اوصاف عقد تعلق گیرد، عقد بیع را باید فاسد و قابل جبران دانست.

۲ - مهمترین انواع بیع

۳ - بیع تولیت

[ویرایش]
هرگاه فروشنده قیمت خرید کالا را به مشتری خبر دهد و به همان قیمت، بدون نفع و ضرر، آن را بفروشد، چنین بیعی را بیع تولیت گویند.

[۵] زین الدین بن علی شهیدثانی، الروضه البهیه فی شرح اللمعه الدمشقیه، ج۳، ص۴۳۶، چاپ محمد کلانتر، بیروت ۱۴۰۳/۱۹۸۳.

۴ - بیع الحصاه

[ویرایش]
سه معنا برای آن ذکر شده است:
الف) مشتری سنگی به سوی کالاهای فروشنده پرتاب می‌کرد تا با اصابت آن مبیع تعیین شود؛
ب) در بیع زمین، حدود مبیع با پرتاب سنگ تعیین می‌شد؛
ج) فروشنده مشتی ریگ برمی داشت تا در برابر هر عدد، یک درهم از خریدار بگیرد و ثمن معامله تعیین شود.
این نوع بیع که در عصر جاهلی وجود داشته، با نهی پیامبر صلی‌الله‌علیه‌وآله‌وسلم و به استناد جهل نسبت به مورد معامله باطل اعلام شد.

۵ - بیع دَیْن

[ویرایش]
در این بیع باید اوّلاً مبیع، کلّیِ در ذمه باشد؛ ثانیاً مؤجّل باشد، یعنی برای تسلیم مبیع موعدی مقرر شده باشد، مانند آن‌که خریدارِ صد تن گندم که بایع باید آن را شش ماهه تحویل دهد، آن را به دیگری بفروشد.
ظاهراً در صحت این بیع اختلاف اساسی نشده است.

۶ - بیع دَیْن به دین

[ویرایش]
هرگاه در عقد بیع تسلیم مبیع و پرداخت ثمن هر دو زماندار باشد، بیع را بیع دین به دین می‌گویند.
از دیدگاه فقهی به استناد احادیث (از جمله روایت طلحه بن زید از امام صادق علیه‌السلام: لایُباع الدَّینُ بالدّین) باطل است.

در برخی منابع فقهی امامی بیع کالی به کالی نیز مانند بیع دین به دین، باطل شمرده شده است؛ ولی این تفاوت میان آن دو وجود دارد که در بیع کالی به کالی مَبیع و عوض آن، به سبب عقد، دَیْن شده اند؛ اما در بیع دین به دین، آن دو قبل از وقوع عقد، دَیْن بوده اند.
به همین دلیل، درباره حکم بیع کالی به کالی اختلاف نظر وجود دارد.

اهمیت این بحث در این است که امروزه در روابط بازرگانی و بویژه روابط تجاری بین المللی بیع کالی به کالی بسیار متداول است و تمامی سفارشهایی که برای ساخت کالا به شرکتهای مختلف داده می‌شود، بدون پرداخت ثمن در هنگام عقد صورت می‌گیرد.
ماده ۳۴۱ قانون مدنی ایران صحت بیع کالی به کالی را پذیرفته است.

۷ - بیع دین به عین

[ویرایش]
مراد از دین، مال کلی در ذمه است و به مالی که بدون مهلت واجل باید پرداخته شود، اعم از کالا یا پول، عین گفته می‌شود.
بنابراین، بیع دین به عین همان بیع سلَم است.

۸ - بیع رضائی

[ویرایش]
مراد از این اصطلاح، که در علم حقوق در برابر بیع تشریفاتی به کار می‌رود، آن است که عقد بیع به صرف ایجاب و قبول و بدون نیاز به تشریفاتی خاص منعقد گردد.
از نظر قوانین موضوعه، بیع «اموال منقول»، جز در موارد استثنایی از جمله درباره خرید و فروش کشتی (قانون دریایی ایران، مصوب شهریور ۱۳۴۳، مواد ۲۴ـ ۲۵)، فروش سهم الشرکه در شرکتهای با مسؤولیت محدود

و فروش اتومبیل (لایحه قانونی و نحوه نقل و انتقالات وسایل نقلیه موتوری، مصوب ۲۵/۴/۱۳۵۹، ماده ۲)، رضائی شمرده می‌شود.
در برابر، بیع «اموال غیرمنقول»، که مستلزم تنظیم سند رسمی است، عقدی تشریفاتی به شمار می‌رود.
در صورت تردید در رضائی یا تشریفاتی بودن یک بیع، با توجه به اطلاق ادله صحت عقود و نیز ماده ۱۰ قانون مدنی، می توان اصل را رضائی بودن عقد دانست.

۹ - یع سَفهی

[ویرایش]
هرگاه شخصی که سفیه نیست بیعی انجام دهد که عرفاً غیرعاقلانه و بدون غرض عقلایی تلقی شود، آن را بیع سفهی می‌گویند.
به نظر فقها خرید و فروشی که فاقد منفعتی، هرچند نادر، برای نوع مردم یا فردی خاص باشد، باطل است؛.

از سوی دیگر، نمی توان این معامله را مصداق عقود دیگر مانند صلح و هبه معوّضه دانست، زیرا گذشته از آن‌که انتقال مال به عوض معین تنها در قالب عقد بیع می‌گنجد و هبه معوّضی تلقی نمی‌شود،

استمرار در انجام معامله سفیهانه موجب ممنوعیّت (حَجْر) شخص از تصرّف در اموالش خواهد شد.

۱۰ - بیع سِنین

[ویرایش]
فروش میوه نخل را برای بیش از یک سال با عقدی واحد می‌گفتند.
این بیع نیز، که آن را بیع المعاومه هم می‌نامیدند، به استناد مجهول بودن مبیع و نهی نبوی، باطل شمرده شده است.

۱۱ - بیع شخصی

در این نوع بیع بایستی مبیع به هنگام عقد موجود باشد.

۱۲ - بیع عهدی

[ویرایش]
مراد از این اصطلاح در حقوق، که دربرابر بیع تملیکی به کار می‌رود، بیعی است که در آن تملیک و تملک به صرف ایجاب و قبول صورت نمی‌گیرد، بلکه طرفین به موجب عقد ملتزم به انجام یک تعهد می‌شوند، مانند تعهد بایع در بیع کلی.
هرچند برمبنای ماده ۱۸۳ قانون مدنی، که هرگونه عقد را نوعی تعهد می‌داند، تقسیم بیع به عهدی و تملیکی دشوار به نظر می‌رسد،

ولی از آن جهت که عقد بیع اصولاً موجب تملیک است تفکیک مزبور چندان بی فایده به نظر نمی‌رسد.

۱۳ - بیع گزاف

[ویرایش]
فروش مال بدون تعیین مقدار و یا با نداشتن علم تفصیلی به مقدار آن، بیع الجزاف یا مجازفه است.
فقهای عامه در صحت یا بطلان آن اختلاف نظر دارند.

فقهای شیعه نیز هرچند بطلان این نوع بیع را مستند به وجود غرر شخصی می‌دانند، به دلیل برخی احادیث، برآن‌اند که غَرر (جهل) حکمت حُکم است نه علت آن؛ بنابراین، اگر در موردی خاص غرر نباشد، نمی توان به صحت بیع گزاف حکم کرد.

با اینهمه، برخی فقها، از جمله محقق اردبیلی، محقق سبزواری و شیخ یوسف بحرانی، در روایات مورد استناد مناقشه کرده و به دلیل ادله عامِ صحتِ عقود، در پاره ای موارد حکم به صحت این بیع، نموده اند.

۱۴ - بیع مالَمْ یُقْبَض

[ویرایش]
هرگاه مال منقولی که معمولاً با کیل و وزن معامله می‌شود خریداری شود، اما پیش از قبض و دریافت به فردی فروخته شود، بیع دوم را «بیع مالم یقبض» می نامند.
فقهای اهل سنت به استناد وجود غرر در این بیع آن را باطل دانسته اند، اما برخی مانند ابوحنیفه و ابویوسف، در اموال غیرمنقول، آن را صحیح می‌دانند.

فقهای شیعه در این باره اختلاف نظر دارند؛ برخی از آنان تنها بیع طعام (گندم و جو) را باطل شمرده اند.
ولی اگر مال به موجب عقودی جز بیع، مانند عقد صلح و ارث، منتقل شده باشد، فروش آن بدون قبض مال صحیح شمرده شده است.

۱۵ - بیع مالیس عندک

[ویرایش]
سابقه تاریخی این نوع بیع به این ماجرا بازمی گردد که شخصی به نام حَکیم بن حَزام به پیامبراکرم صلی‌الله‌علیه‌وآله‌وسلم می‌گوید: گاهی کسانی به من مراجعه کرده مالی از من مطالبه می‌کنند که نزد من نیست.
آیا می‌توانم مال را به وی بفروشم و سپس از بازار خریده به او تسلیم نمایم ؟ حضرت فرمودند: چیزی را که در اختیار نداری نفروش (لاتَبِعْ مالیسَ عندک).

مراد از این حدیث آن است که بایع باید سلطنت کامل و بالفعل بر مبیع داشته و مبیع «ملک» او باشد و مراد از آن ضرورت وجود عینی مبیع در مجلس بیع نیست، زیرا بیع غایب و سلف صحیح است، هرچند مال در نزد بایع حاضر نباشد.
بنابراین تنها مواردی که بایع قدرت تسلیم مبیع را ندارد یا مالک آن نیست، می تواند از مصادیق حدیث شریف و از موارد بطلان بیع باشد.

۱۶ - بیع محاقله

[ویرایش]
در تعریف این بیع، در میان فقها اختلاف نظر وجود دارد؛ ولی می‌توان گفت که بیع محاقله نوعی بیع زراعت است که اولاً مبیع در آن به صورت دانه بسته شده باشد و ثانیاً ثمن معامله مقدار معینی از حبه زراعت (یا خرما) باشد، هرچند آشکار باشد که پس از چیدن و وزن کردن مبیع، مقدار آن بیش از ارزش ثمن خواهد بود.
این بیع به سبب نهی نبوی صلی‌الله‌علیه‌وآله‌وسلم باطل دانسته شده
است.

۱۷ - بیع مرابحه

[ویرایش]
اگر بایع قیمت خرید خود (رأس المال) را به مشتری اعلام کند و در عقد بیع مقدار معینی بر مبلغ آن بیفزاید، این بیع را مرابحه می‌نامند.
شرط صحت این بیع آن است که قیمت خرید و میزان ربح معلوم باشد، وگرنه بیع باطل خواهد بود.

[۴۵] زین الدین بن علی شهیدثانی، الروضه البهیه فی شرح اللمعه الدمشقیه، ج۳، ص۴۲۸، چاپ محمد کلانتر، بیروت ۱۴۰۳/۱۹۸۳.

۱۸ - بیع مساومه

[ویرایش]
هرگاه در عقد بیع، مبلغی که فروشنده برای خرید کالا پرداخته معلوم نباشد، بیع را مساومه می‌گویند.

[۴۶] زین الدین بن علی شهیدثانی، الروضه البهیه فی شرح اللمعه الدمشقیه، ج۳، ص۴۲۸، چاپ محمد کلانتر، بیروت ۱۴۰۳/۱۹۸۳.

این اصطلاح در برابر سه قسمِ بیع تولیت، مرابحه و مواضعه، به کار می‌رود.

۱۹ - بیع مسلوب المنفعه

[ویرایش]
اصطلاحاً بر بیعی اطلاق می‌شود که در آن برخی یا همه منافع مَبیع پیش از عقد بیع متعلّق حق دیگری قرار گرفته باشد، مانند فروختن خانه ای که در اجاره دیگری است.

۲۰ - بیع مضامین

۲۱ - بیع مطلق

[ویرایش]
بسیاری از فقهای عامه بیع را برحسب نوع مبیع و ثمن (از لحاظ عین یا نقد بودن) به مقایضه، صرف، سلم و مطلق تقسیم می‌کنند.
از دیدگاه آنان، بیع مطلق آن است که، برخلاف اقسام دیگر، مبیع در آن عین و ثمن نقد است، خواه ثمن زماندار باشد یا نباشد.
بر این اساس، نوع رایج بیع همان بیع مطلق است.

بیع مطلق با مفهوم یادشده در منابع فقهی امامی دیده نمی‌شود.
در قانون مدنی ایران نیز تعبیر «بیع مطلق» در برابر بیع مشروط، یعنی بیعی که در آن شرط فعل، صفت یا نتیجه شده باشد،

۲۲ - بیع مقایضه

۲۳ - بیع ملاقیح

[ویرایش]
مراد از آن بیع نطفه موجود در رحم حیوان ماده است.
فقهای عامه این بیع را به دلیل حدیث نبوی، که متضمن نهی پیامبر صلی‌الله‌علیه‌وآله‌وسلم از آن است، و نیز به این دلیل که از مصادیق بیع معدوم یا مجهول به شمار می‌رود، باطل دانسته اند.

۲۴ - بیع مُلامسه

[ویرایش]
در این نوع بیع، که در زمان جاهلیت متداول بوده، مشتری مبیع را لمس می‌کرده و با این کار، بیع لازم می‌شده، یعنی لمس جانشین رؤیت یا صیغه عقد بوده است.

۲۵ - بیع مُنابذه

[ویرایش]
منابذه از ریشه نبذ به معنای «افکندن» است.
مراد از این بیع که در جاهلیت میان عرب رواج داشته، آن بوده است که اگر بایع، مبیع را پرتاب می‌کرد، خیار فسخِ معامله از میان می‌رفت و بیع لازم می‌شد.
همچنین گفته اند، مراد از بیع منابذه بیعی است که در آن پرتاب کردن کالا به سوی یکدیگر جانشین رؤیت کالا و اجرای صیغه بوده است.
این بیع را «بیع القاء» نیز گفته اند.

۲۶ - بیع مواضعه

[ویرایش]
اگر هنگام عقد بیع، بایع قیمت خرید را به خریدار اعلام کند و برمبنای آن درصدی به مشتری تخفیف دهد، آن بیع را اصطلاحاً مواضعه یا وضیعه و نیز بیع محاطّه یا مخاسره گویند.

[۷۹] زین الدین بن علی شهیدثانی، الروضه البهیه فی شرح اللمعه الدمشقیه، ج۳، ص۴۳۳ـ۴۳۶، چاپ محمد کلانتر، بیروت ۱۴۰۳/۱۹۸۳.

۲۷ - بیع موقوف

[ویرایش]
هر بیعی که بروز اثر آن به نحو کلی یا جزئی موقوف و متوقف بر اجازه مالک باشد، بیع موقوف نام دارد.
اصطلاحی که امروزه در متون فقهی و قانونی ما در این
باره رواج دارد «غیرنافذ» است که عقدهای فضولی، مُکرَه و سفیه از مصادیق آن به شمار می‌روند.

۲۸ - بیع شرط

[ویرایش]
بیعی است که در آن طرفین شرط کنند که هر گاه بایع در مدت معینی عین یا مثل ثمن را به مشتری رد کند، حقّ فسخ معامله و استرداد مبیع را داراست.
هرچند از دیدگاه فقهای امامی این بیع از مصادیق معاملات با خیار شرط شمرده می‌شود، و ازاین‌رو آن را «بیع خیار» نیز می‌نامند؛ به سبب رواج بسیار آن در میان مردم و منابع فقهی، به طور مستقل مطرح شده است.
به نظر آنان، علاوه بر ادلّه عامِّ وفای به عقد، احادیث خاص نیز بر صحت آن دلالت دارد، همچنانکه می‌توان وجود حق خیار را برای مشتری در صورت برگرداندن مبیع شرط کرد.

۲۸.۱ - نظر فقهای عامه در مورد بیع شرط

ولی فقهای عامه این بیع را، که گاه «بیع الامانه» و گاه (در اموال غیرمنقول) «بیع الوفاء» نامیده اند، بدین استدلال که حقیقتاً بیع نیست و درواقع حیله ای برای انتفاع قرض دهنده از ربح قرض در پوشش عقد بیع به شمار می‌رود، یا به استناد بطلان شرط، باطل دانسته اند.
البته از احمدبن حنبل جواز این بیع نقل شده است.

به نظر اینها در این بیع، خریدار درواقع وام دهنده است و مبیع در دست او‌ به‌طور امانت می‌ماند تا در صورت پرداخت دین در موعد مقرر، به وام گیرنده (بایع) مسترد شود.

۲۸.۲ - احکام بیع شرط از نظر فقهای امامیه

در منابع فقه امامی، ویژگیها و احکام خاصّ این بیع مطرح شده است؛ از جمله درباره تأثیر و جایگاه بازگرداندن ثمن در حقّ خیار، آرا و فروض مختلفی ابراز شده، مانند: ایجاد حق خیار منوط به ردّ ثمن است؛ ردّ ثمن شرطِ اعمال حق خیار است؛ ردّ ثمن فسخ فعلی به شمار می‌رود؛ ردّ ثمن موجب انفساخ و انحلال خود به خود قرارداد می‌شود؛ ردّ ثمن شرط لزوم اقاله برای خریدار است.
به گفته شیخ

بیشتر فقهای شیعه یکی از دو فرض نخست را پذیرفته اند.
با اینهمه، شماری از فقها برخی از این فروض را مورد مناقشه قرار داده و برخی دیگر بیش‌تر آن‌ها را به فرض نخست برگردانده اند.

[۹۷] محمدعلی توحیدی، مصباح الفقاهه فی المعاملات، ج۶، ص۲۲۸، تقریرات درس ابوالقاسم خوئی، نجف ۱۳۷۸/۱۹۵۹.

همچنین به نظر فقهای امامی، تلف مبیع از مال مشتری محسوب می‌شود، همچنانکه نماء مبیع از آنِ اوست، زیرا در این عقد ملکیت مبیع با وقوع عقد منتقل می‌شود.
برخی فقها احتمال داده‌اند که در صورت تلف مبیع، حق خیار نیز به تبع آن از میان می‌رود.

علاوه بر اینها، در منابع فقهی امامیان احکامی دیگر درباره بیع شرط مورد بحث و گفتگو قرار گرفته، از جمله چگونگی وقوع ردّ ثمن برحسب انواع مختلف آن، وضعیت بیع شرط در فرض امتناع مشتری از قبول ثمن یا ممکن نبودن ردّ ثمن به او، ردّ بخشی از ثمن از سوی بایع به مشتری و موارد سقوط خیار شرط در آن.

[۱۰۵] محمدعلی توحیدی، مصباح الفقاهه فی المعاملات، ج۶، ص۲۲۶ـ۲۶۵، تقریرات درس ابوالقاسم خوئی، نجف ۱۳۷۸/۱۹۵۹.

هرچند در ماده ۴۵۸ قید «مثل ثمن» آمده، ولی این قید ناظر به موارد غالبی و عادی است که ثمن به پول پرداخته می‌شود، و در فرضی که ثمن عین خارجی باشد، فروشنده باید عین ثمن را رد کند.

۲۸.۳ - آثار بیع شرط

از جمله مهمترین آثار بیع شرط، از دیدگاه قانون مدنی و حقوقدانان، می توان به اینها اشاره کرد: انتقال مالکیت مبیع به محض وقوع عقد و به رغم تزلزل آن، عدم تأثیر فسخ نسبت به زمان پیش از فسخ و درنتیجه وقوع منافع مبیع در ملکیت خریدار، ممنوع بودن تصرفات منافی با خیار در مبیع از سوی خریدار از قبیل اتلاف و انتقال عین یا منافع آن.

۲۸.۴ - بیع شرط و قانون مدنی ایران

به فحوای ماده ۴۶۳ قانون مدنی، اگر در بیع شرط معلوم شود که قصد بایع حقیقت بیع نبوده، عمل او مشمول احکام بیع نخواهد بود.
وضع این ماده ناظر به پیشینه بیع شرط در جامعه ایران و سیر تطوّر حقوقی آن است.
زیرا در عمل، این بیع اغلب برای فرار از ربا در قرض، که شرع آن را مجاز نمی‌داند، صورت می‌گرفت؛ یعنی وام دهنده با خرید صوری ملکِ وام گیرنده، آن ملک را به وی اجاره می‌داد تا ربح موردنظر خود را به عنوان اجاره منافع آن از وی دریافت کند و در صورت عدم استیفای دین در موعد معین، مبیع که عادتاً بیش از مبلغ وام ارزش داشت، به ملکیت قطعی خریدار (وام دهنده) درمی آمد.
با توجه به ابهام و عدم کارایی ماده مذکور، به موجب مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت این گونه قراردادها در شمار «معاملات با حق استرداد» جای گرفت.
این قانون مبیع را در بیع شرط صرفاً به عنوان وثیقه دَیْن یا حسن انجام تعهد تلقی نمود که در صورت امتناع مدیون از ادای دین، طلب از محلّ آن تأمین می‌شود.
درنتیجه، امروزه وضع بیع شرط در حقوق ایران شباهت بسیاری با معامله رهنی دارد،

برآن‌اند که، با توجه به عدم انتقال ملکیتِ مبیع در بیع شرط به موجب قانون ثبت، دیگر نمی‌توان آن را بیع واقعی شمرد؛ و ازاین‌رو مواد مربوط به بیع شرط را در قانون مدنی باید منسوخ دانست.

نحوه پرداخت ثمن معامله چگونه است؟

امروزه در میان تمام قرارداد ها بحث ثمن معامله به گوش میرسد. کلمه‌ی ثمن در لغت به معنای نرخ و بها است. در قانون مدنی ایران در تعریف بیع عبارت« تملیک عین در مقابل عوض معلوم» آورده شده است که منظور از عوض معلوم چیزی نیست جز ثمن معامله. اما ثمن معامله چیست؟ در قانون شرایط عدیده‌ای برای انعقاد قراردادها پیش بینی شده است. شرایط مرتبط با ثمن معامله چیست و چطور در قانون ما تبیین شده است؟ قطعا هم‌صحبتی با بهترین وکیل قرارداد در روشن شدن شرایط به شما کمک خواهد کرد اما در مطلب پیشرو، اطلاعات جامعی در مورد ثمن معامله کسب خواهیم کرد.

منظور از ثمن معامله در مبایعه‌نامه چیست؟

پیش از آنکه به ثمن در مبایعه نامه بپردازیم، بهتر است ابتدا بررسی کنیم که مبایعه‌نامه چیست و چه ‌طور تعریف میشود؟

مطابق قواعد، مبایعه نامه همان قراردادی است که طی آن مالی از فروشنده به خریدار منتقل شده و در عوض آن، پول یا مال دیگر را دریافت میکند و صاحب میشود. به این روند خرید و فروش اموال منقول یا غیر منقول در اصطلاح حقوقی بیع گفته میشود. پس مبایعه‌نامه همان قراردادی است که در آن شرایط و اوصاف بیع ثبت میشود. یکی از این شرایط، ثمن معامله است.

بیع یک عقد معاوضی است. به این معنا که مبیع( مال مورد بیع) , و ثمن( آنچه در مقابل مبیع داده میشود)، با هم معاوضه می شوند. این ثمن باید با مبیع دارای ارزش برابر باشد. در تمامی مبایعه‌نامه‌ها بخشی تحت این عنوان برای مشخص کردن مقدار و شرایط ثمن معامله تعیین شده است.

ثمن معامله چقدر است؟

ثمن معامله دارای ارزشی برابر با ارزش مال مورد معامله( مبیع) است. مگر آنکه فروشنده به مبلغ کمتری رضایت دهد یا مشتری تعیین مبلغ مورد معامله حاضر به پرداخت مبلغ بیشتری برای آن مال باشد. اما اصل بر برابر بودن عوض و عین است. اگر نمیدانید که در این معامله ثمن معامله چیست؟ و یا میخواهید در صحیح وارد کردن مطالب در مبایعه‌نامه‌تان اطمینان حاصل کنید، حضور و مشاوره با وکیل بهترین راه است. البته یک وکیل چک نیز به علت مالی بودن مسئله میتواند به شما مشاوره دهد اما عقود و قراردادها از حیطه وظایف یک وکیل کیفری حرفه ای خارج است.

نحوه پرداخت ثمن به چه صورت است؟

نحوه پرداخت ثمن معامله چیست؟ در جواب این سوال باید به ماده ۳۹۴ قانون مدنی اشاره کرد. این ماده در این باره بیان میکند:« مشتری باید ثمن را در موعد و در محل و بر طبق شرایطی که در عقد بیع مقرر شده است تادیه نماید.»

از این ماده می توان برداشت کرد که نحوه پرداخت ثمن معامله از جانب قانونگذار به رضایت و تراضی طرفین محول گشته است. اگر طرفین قرارداد یا همان متبایعین، شرایطی برای این امر مقرر نکرده باشند، قدم اول رجوع به عرف در جامعه است.علت این رجوع آن است که به نظر میرسد طرفین با سکوت خود در این مورد، نظر عرف را مورد قبول خود قرار داده و می خواهند مطابق آن رفتار کنند. اگر عرف خاصی وجود نداشته باشد خریدار باید ثمن معامله را فورا و در محل وقوع عقد تادیه نماید.

به طور کلی می توان نحوه پرداخت ثمن معامله را به دو صورت حال و موجل دسته‌بندی نمود.

منظور از نحوه پرداخت به صورت حال آن است که خریدار هم‌زمان با انعقاد عقد بیع، ثمن معامله را به بایع(فروشنده) پرداخت مینماید.

اما گاهی ممکن است که طبق توافق طرفین و به اسباب مختلفه، پرداخت ثمن به زمان و مکان مقرر دیگری محول شود. در اینصورت می گویند ثمن معامله موجل است. در پرداخت ثمن به طریق موجل فروشنده تا قبل از حلول زمان مقرر اجازه رجوع به خریدار جهت مطالبه طلب خود را نخواهد داشت.

چه کسی می تواند پرداخت ثمن معامله را اثبات کند؟

طبق قانون، اصل بر عدم پرداخت است. یعنی اگر بایع( فروشنده) ادعا کند که عوضی در مقابل مبیع(مال مورد معامله) دریافت ننموده است و خریدار مدعی پرداخت ثمن باشد، اثبات پرداخت ثمن معامله با خریدار خواهد بود. اگر خریدار نتواند پرداخت را اثبات کند، ولو آنکه واقعا پرداخت کرده باشد، طبق قانون موظف به پرداخت تمام ثمن به بایع خواهد شد.

خریدار میتواند با کمک رسید پرداختی، شهود حاضر در جلسه در هنگام پرداخت ثمن می تواند پرداخت خود را ثابت کند.

اگر فروشنده ابتدا اقرار کند که ثمن را دریافت کرده است اما در واقع عوضی دریافت نکرده باشد، اثبات عدم پرداخت به عهده وی و امری دشوار خواهد بود. چرا که باید بر خلاف مندرجات در قرارداد و اقرار قبلی خود، عدم دریافت وجه را به اثبات محاکم دادگستری برساند. اما این امر نشدنی نیست و با دادن وکالت به یک وکیل دادگستری انجام می پذیرد.

در صورت پرداخت نکردن ثمن معامله چه پیش می آید؟

در تمام معاملات طرفین نسبت به یکدیگر دارای تعهدات و وظایفی هستند. از جمله وظایف فروشنده تسلیم مبیع، تنظیم سند رسمی و. است. اما پرداخت ثمن معامله به عهده خریدار است که در قورت عدم پرداخت، با عواقبی مواجه خواهد شد.

۱-الزام به پرداخت:

به طور کلی در قراردادها در صورت عدم انجام تعهدات توسط یک طرف، طرف دیگر میتواند با مراجعه به دادگاه التزام فرد را به انجام تعهدش خواستار شود. در این مورد نیز فروشنده میتواند با ارائه دادخواستی خریدار را به اجرای تعهدات خود مبنی بر پرداخت وجه ملتزم کند.

۲-خودداری از انجام تعهدات:

اگر در طی قرارداد، انجام وظایف فروشنده منوط به پرداخت ثمن از جانب خریدار باشد، فروشنده می تواند مطابق ماده ۳۷۷ مدنی تا زمان پرداخت عوض از انجام تعهدات خود خودداری کند.

۳-فسخ معامله:

در برخی از معاملات اگر ثمن از جانب خریدار پرداخت نگردد، فروشنده می تواند با صرف اعلام به خریدار از طریق ارسال اظهارنامه، معامله را فسخ کند.سپی باید یک دادخواست تحت عنوان تایید فسخ را به دادگاه ارائه دهد.

نتیجه‌ی عدم ذکر ثمن معامله چیست؟

در همین ابتدا باید خاطرنشان شد که عدم ذکر ثمن در معامله با مشخص نبودن ثمن در معامله تفاوت دارد و نباید در تشخیص این دو دچار خلط مبحث شد.

زمانیکه که عقدی منعقد میشود، طرفین راجع به موازین آن به توافق رسیده اند و یا نسبت به آن آگاهی دارند. پس صرف آگاهی طرفین نسبت به مقدار ثمن معامله مکفا است و عدم ذکر آن در قرارداد به معامله آسیبی نمیزند. اما بهتر است برای پیشگیری از بروز اختلافات احتمالی، مقدار و میزان آن را در مبایعه نامه خود مذکور شوید.

تعهدات فروشنده منوط به پرداخت ثمن معامله

اگر تعهدات فروشنده منوط به پرداخت ثمن باشد، همانطور که در بالا ذکر شد می تواند تعهدات خود را تا زمان دریافت عوض انجام ندهد. به این حق، حق حبس می گویند. البته اگر پرداخت ثمن مطابق توافق دو طرف موجب شده باشد، فروشنده نمیتواند تعهداتی مثل تسلیم مبیع یا غیره را انجام ندهد.

حق فسخ در صورت عدم پرداخت ثمن معامله

در برخی از قراردادها و معاملات، این حق برای فروشنده در نظر گرفته شده است که اگر خریدار ثمن را پرداخت ننماید، معامله را فسخ و از آن خروج کند. این فرایند بدین صورت است که فروشنده مراتب فسخ کردن معامله را طی یک اظهارنامه به خریدار اطلاع میدهد و سپس برای تایید فسخ معامله به دادگاه دادخواست ارائه میکند.

حق فسخ قرارداد

در واقع فسخ در معنای لغوی یعنی زایل کردن یا تباه کردن. زمانی که در یک قرارداد از فسخ کردن صحبت باشد بدین معنی است که یکی از طرفین قرارداد، به انجام موارد ذکر شده در متن قرارداد، خاتمه دهد و از ادامه تعهدات خود امتناع کند. حق فسخ قرارداد با توجه به توافقی مشخص می‌شود که طرفین در زمان عقد قرارداد مشخص می‌کنند و یا یکی از طرفین از جانب قرارداد متحمل ضرری باشد که طبق مفاد قانونی حق فسخ قرارداد به او داده می‌شود. به حق فسخ قرارداد، خیار فسخ یا شرط فسخ نیز گفته می‌شود.

انواع فسخ قرارداد

در ماده 396 قانون مدنی به 10 مورد اشاره شده که در این موارد خریدار یا فروشنده در یک معامله حق فسخ قرارداد را دارند. این موارد عبارتند از:

خیار مجلس: طرفین تا زمانی که مکان عقد قرارداد را ترک نکرده‌اند، از حق فسخ قرارداد برخوردارند.

خیار حیوان: اگر چیزی که مورد معامله قرار می‌گیرد حیوان باشد، به مدت سه روز خریدار این حق را دارد تا معامله را فسخ کند.

خیار شرط: این نوع از فسخ قرارداد شرطی است که در زمان عقد قرارداد برای تعیین حق فسخ قرارداد و به خصوص تعیین مدت زمان این حق در معامله ذکر می‌شود.

خیار تأخیر ثمن: زمانی که مورد معامله مال مشخصی است که خریدار مبلغ آن را به طور کامل پرداخت نکرده و فروشنده نیز مال مورد معامله را به خریدار تحویل نداده است، فروشنده تا 3 روز حق فسخ قرارداد را دارد.

خیار رؤیت و تخلف وصف: خیار رؤیت حق فسخ قرارداد را به فردی می‌دهد که وارد معامله‌ای شده که بدون رؤیت مال و تنها برحسب وصفی که از آن شنیده وارد معامله می‌شود و بعد از انجام معامله متوجه کذب بودن توصیف‌ها می‌شود. این فرد حق دارد معامله مذکور را پایان دهد.

خیار غبن: در صورتی که یکی از طرفین معامله از قیمت اصلی مال مورد معامله، در زمان بستن قرارداد، آگاه نباشد حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

خیار عیب: اگر خریدار بعد از انجام معامله متوجه عیبی شود که از گذشته در کالای خریداری شده موجود بوده است، حق فسخ قرارداد و یا گرفتن تفاوت قیمت کالای سالم و معیوب را دارد. البته این در صورتی است که پس از تحویل گرفتن، کالا دچار عیب دیگری نشود و یا تغییری در آن ایجاد نشود.

خیار تدلیس: در صورتی که یکی از طرفین معامله، طرف دیگر را فریب دهد و در واقع تدلیس کند، حق فسخ قرارداد به او داده می‌شود.

خیار تبعض صفقه: بدین معنی است که اگر قسمتی از معامله به دلیلی باطل شود، در این صورت حق فسخ قرارداد برای فردی که متضرر شده وجود دارد. برای مثال اگر در معامله دو کالا به فروش برسد و بعد از قرارداد مشخص شود که یکی از دو کالا معیوب است و یا متعلق به شخص دیگری بوده است، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

خیار تخلف شرط: هرگاه یکی از طرفین قرارداد یکی از شروط ذکر شده در متن قرارداد را نقض کند، طرف دیگر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

چه کسی می‌تواند قرارداد را فسخ کند؟

شخصی که تصمیم به فسخ قرارداد می‌گیرد باید شرایطی را داشته باشد، که در زیر به آن‌ها اشاره شده است:

فسخ کننده قرارداد باید خواهان انحلال قرارداد باشد.

کسی که تصمیم به فسخ قرارداد دارد، باید برای انجام این کار رضایت کامل داشته باشد. در صورتی که این عمل با اکراه انجام شود باطل است.

فاسخ قرارداد باید از لحاظ سنی و شرایط عقلی از صلاحیت لازم برخوردار باشد.

حق فسخ قرارداد چگونه صورت می‌گیرد؟

حق فسخ قرارداد ممکن است به صورت توافقی به فرد داده شود و یا در مواردی قانون به صورت مستقیم این حق را برای فرد در نظر می‌گیرد.

حق فسخ قرارداد توافقی: همانطور که پیش‌تر گفته طرفین در زمان عقد قرارداد می‌توانند حق فسخ قرارداد را نیز مشخص کنند. در این صورت به این حق، خیار شرط گفته می‌شود. بر اساس ماده 399 قانون مدنی “در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای مشتری، بایع، هر دو و یا شخص ثالث حق فسخ قرارداد باشد.” همچنین ماده 400 قانون مدنی نیز در این زمینه بیان می‌کند: ” اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد، ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب می‌شود، در غیر اینصورت تابع قرارداد متعاملین است.”

حکم قانونی حق فسخ قرارداد: در مواردی نیز ممکن است در زمان عقد قرارداد طرفین درباره حق فسخ قرارداد شرط مشخصی را ذکر نکرده باشند، در اینصورت اگر از جانب این قرارداد ضرری به کی از طرفین قرارداد برسد، قانون برای جلوگیری از این ضرر ناخواسته، به طور مستقیم حق فسخ قرارداد را به فردی که متضرر شده است، می‌دهد. برای مثال در ماده 478 قانون مدنی در زمینه حق فسخ قرارداد برای مستأجری که پس از عقد قرارداد اجاره متوجه معایبی در خانه می‌شود، آمده است که “هرگاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند و یا به همان نحوی که بوده اجاره را با تمام اجرت قبول کند. اما اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ قرارداد را ندارد.” البته در ماده 479 قانون ذکر شده “عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا سختی در انتفاع باشد.”

آثار فسخ

زمانی که قراردادی بر مبنای حق فسخ قرارداد باطل می‌شود، اثر آن به بعد از فسخ نسبت داده می‌شود و تعیین مبلغ مورد معامله به گذشته آن مرتبط نیست. در واقع فسخ باعث می‌شود حقوقی که در اثر قرارداد به فردی که به موجب قرارداد مالک شناخته شده بود، از او سلب شود و به فردی داده شود که بر اثر فسخ مالک شناخته می‌شود. از زمان فسخ نیز طرفین دیگر ملزم به انجام تعهداتی که بر اساس قرارداد باید انجام می‌دادند، نیستند.

پرداخت خسارت ناشی از فسخ قرارداد

گاهی فسخ قرارداد بنا به دلیلی غیر از آنچه در بالا به آن اشاره شد انجام می‌شود، در اینصورت فردی که مایل به فسخ قرارداد است باید ضرر و زیان طرف مقابل را بپردازد. مقدار ضرر و زیان به صورت توافقی بین طرفین در زمان عقد قرارداد مشخص می‌شود. این مبلغ در واقع تضمینی برای معامله است.

به طور کلی بهتر است در زمان عقد هر قراردادی همه جوانب و شرایط را کاملا بررسی کرده و متن قرارداد را به صورت کامل با تمام جزئیات تبیین کنید تا در زمان انجام معامله مشکلات مختلف به خصوص مسائلی که منجر به فسخ قرارداد می‌شود، روبرو نشوید.

تعیین مبلغ مورد معامله

شرایط تسلیم مورد معامله ( تحویل آپارتمان )

شرایط تسلیم مورد معامله

با توجه به موضوع معامله که ممکن است خرید و فروش آپارتمان باشد، فروشنده متعهد است که همان آپارتمان را با مشخصات مقرر در قرارداد که مورد توافق طرفین بوده است، به خریدار تسلیم نماید. فروشنده موظف است که مورد معامله را در تاریخی که در بند 1 از ماده 5 قرارداد ( در مبایعه نامه ها ) تعیین شده با تمام توابع، منضمات، منصوبات و ملحقات و مطابق قانون تملک آپارتمانها و سایر مقررات حاکم به خریدار تسلیم کند وقبل از تحویل آپارتمان یا زمین هرگونه مانعی اعم از موجود و یا احتمالی را برطرف کند تا مشتری بتواند از آن بهره مند ش.د. مثلاَ فروشنده متعهد شده است که تا روز تحویل، آپارتمانرا بدون هر گونه مانعی و به صورت تخلیه شده وبدون اینکه مستاجری یا متصرفی در آن باشددر اختیار خریدار قرار دهد.

منظور از تحویل مورد معامله این است که، کلیه فضاهای اختصاصی،اشتراکی،همچنین تمامی ملحقات و منضمات ملک مورد نظر کاملا قابل استفاده باشد.

نکته : هر چند فروشنده متعهد به تسلیم آپارتمان است اما اگر خریدار به تعهد خود در مقابل فروشنده عمل نکند، فروشنده نیز حق حبس و نگهداری آپارتمان را تا زمان انجام تعهد خریدار در مقابل وی را دارد. مثلاَ اگر خریدار مقرر بوده بخشی از ثمن را همزمان با تحویل ملک بپردازد در صورت عدم پرداخت وجه مزبور، فروشنده تعهد و ضرورتی به تسلیم آپارتمان به او را ندارد.

بند ۲ ماده 5 : مطابق این بند در صورتی که معلوم گردد که مورد معامله به علتی غیر از عامل قوه قاهره مانند رهن، مصادره، عملیات اجرائی دادگستری یا اجرای اسناد رسمی، مستحق للغیر بوده و قانوناَ قابل انتقال به خریدار نمی باشد و یا بعد از استعلام شهرداری مورد معامله در طرح های مختلف آموزشی، بهداشتی و . قرار داشته باشد، فروشنده موظف است علاوه بر استرداد ثمن معامله مبلغ فلان ریال بابت خسارت وارده به خریدار پرداخت نماید.

در رابطه با این بند اولاَ باید اشاره کنیم که منظور از قوه قاهره یا فورس ماژور آن دسته از حوادثی است که غیر قابل پیش بینی و بدون اراده دو طرف معامله اتفاق می افتد و امکان جلوگیری آن نیز فراهم نمی باشد و الا در زمره حوادث غیر مترقبه و قوه قاهره قرار نمیگیرد. مثلاَ سیل، زلزله جزء حوادث غیر مترقبه هستند اما توصیه ما این است که علاوه بر این موارد، هر آنچه را احساس می کنید در اجرای قرارداد ممکن است به عنوان مانع انجام تعهدات حادث شود را به عنوان قوه قاهره تعیین نمایند تا در مواقع بروزآن با مشکل مواجه نگردید.مثلا طولانی شدن تشریفات اخذ پایان کار یا استعلمات ثبتی و تاخیر در تنظیم سند رسمی انتقال ملک می تواند به عنوان فورس ماژور و حوادث غیر مترقبه میان طرفین شرط شود.

برای اطلاع کامل از شرایط خرید و تحویل آپارتمان نوساز در محمودیه,زعفرانیه و ولنجک از طریق شماره زیر با ما در ارتباط باشید.

دکتر کیانوش شقاقی - مدیر داخلی آژانس املاک ساسان ولنجک

شماره تماس مستقیم : 09203395172

تحلیل دادنامه صادره مبنی بر محکومیت به پرداخت وجه التزام تاخیر در پرداخت ثمن معامله به علاوه خسارت تاخیر تادیه

دادنامه صادره مبنی بر محکومیت به پرداخت وجه التزام تاخیر در پرداخت ثمن معامله به علاوه خسارت تاخیر تادیه

وکلاپرس- شعبه ۱۴۰ مجتمع قضایی تخصصی رسیدگی به دعاوی تجاری تهران طی دادنامه ای حکم به پرداخت وجه التزام قراردادی عدم ایفای تعهد خریدار به پرداخت کامل ثمن به علاوه خسارت تاخیر تادیه مبلغ پرداخت نشده صادر کرده است.

رویه قضایی ایران به طور کلی نسبت به جبران خسارت ناشی از تاخیر در پرداخت تعهدات پولی بسیار محافظه کار است، این رویکرد از تلقی ایجاد شبه ربوی در صورت مطالبه زائد بر اصل مبلغ تعهد ناشی شده است.

البته به جهت تفاوت ماهوی پول در مفهوم اقتصادی امروز، با پول منظور شارع (که سکه های طلا یا نقره دارای ارزش ذاتی بودند)، اساسا خروج موضوعی پول اعتباری امروزی از احکام ربا را می توان دیدگاهی قابل دفاع جدید تلقی کرد.

با این حال باز هم قانون گذار با رعایت احتیاط -پس از چندین سال سکوت- طی ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، جبران خسارت تاخیر در پرداخت تعهدات پولی را تحت شرایط و ساز و کار ویژه ای تجویز کرد.

رویه قضائی هم به تبع همان پیش زمینه منفی، با تفسیری مضیق از موضوع، تنها صدور حکم به پرداخت مازاد بر تعهدات پولی را با وجود و رعایت مفاد ماده مذکور ممکن می دانست.

شاید شبیه ترین شکل پیش بینی جبران خسارت ناشی از تاخیر در پرداخت تعهد پولی به ربا، تعیین مبلغی ثابت به عنوان جریمه تاخیر در پرداخت باشد، این جریمه ولو در قالب وجه التزام قراردادی پیش بینی شده باشد، بر اساس رویکرد محافظه کار موجود، از جهت وجود شبه ربوی خیلی قابل دفاع به نظر نمی رسد.

با این حال شعبه ۱۴۰ مجتمع قضایی تخصصی رسیدگی به دعاوی تجاری تهران، در عوایی با خواسته مطالبه تتمه ثمن قراردادی که در آن برای تاخیر در ایفای تعهدات طرفین وجه التزام تعیین شده بوده است، علاوه بر قبول خواسته در قسمت حکم به پرداخت وجه التزام قراردادی بابت تاخیر در پرداخت تتمه ثمن -به عنوان تعهد خریدار-، همزمان حکم به پرداخت خسارت تاخیر تادیه طبق ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی هم صادر کرده است.

دادگاه استدلال مفصلی راجع به امکان جمع بین مطالبه ایفای تعهد و خسارت ناشی از تاخیر در ایفای آن انجام داده است که قابل دفاع است، ولی استدلال دادگاه در مورد جمع وجه التزام قراردادی با خسارت تاخیر تادیه طبق ماده ۵۲۲ مذکور کافی به نظر نمی رسد و حتی این طور به نظر می رسد که دادگاه خود را مقید به تلاش برای استدلال از این جهت ندیده است.

همان طور که دادگاه در دادنامه اشاره کرده است، ماهیت وجه التزام جبران خسارت به نحو مقطوع است و در حقوق خارجی هم به عنوان شرط کیفری شناخته شده است، بر این اساس در صورت حکم به پرداخت وجه التزام قراردادی، خسارت متعهد له را باید جبران شده تلقی کنیم و حکم مضاعف به پرداخت خسارت بر مبنای ماده ۵۲۲ مذکور، حکم به جبران خسارت جبران شده به نظر می رسد.

مشروح دادنامه صادره از شعبه ۱۴۰ مجتمع قضایی تخصصی رسیدگی به دعاوی تجاری تهران را بخوانید:

دادنامه

گردشکار: ملاحظه می‌گردد خواهان دادخواستی به خواسته ذیل‌الذکر به طرفیت خوانده آتی‌الذکر تقدیم داشته که پس از ارجاع به این شعبه و ثبت کلاسه فوق و جری تشریفات قانونی تحت نظر است. لذا دادگاه با توجه به جمیع اوراق و محتویات پرونده ضمن اعلام ختم دادرسی و با استعانت از خداوند متعال به شرح ذیل مبادرت به انشا و صدور رأی می‌نماید.

رای دادگاه

بخش نخست: مقدمه

خواهان شرکت … با وکالت آقای … دادخواستی به طرفیت خوانده … به خواسته مطالبه وجه بابت باقیمانده ثمن قرارداد به مبلغ ۵۸۲٬۵۰۰٬۰۰۰ ریال، مطالبه خسارات دادرسی و تأخیر تأدیه را تقدیم نموده و اظهار داشته:

«… ۱- شرکت موکل به موجب یک فقره قرارداد عادی به‌تاریخ ۹۸/۰۷/۲۹ اقدام به ساخت و تحویل کالا و تجهیزاتی به شرح ماده ۲ قرارداد به شرکت خوانده نموده است.

۲- مطابق ماده ۱-۵ قرارداد کل مبلغ قرارداد ۳٬۱۸۲٬۰۵۰٬۰۸۰ ریال بوده است که می‌بایست به شرح ماده شش قرارداد در مواعد مشخص به شرکت موکل پرداخت می‌گردید.

۳- از مبلغ قرارداد مبالغ بندهای ۱ و ۲ ماده ۶ پرداخت گردیده و مبالغ مقرر در بندهای ۳ و ۴ این ماده از قرارداد به میزان ۵۸۲٬۰۵۰٬۰۸۰ ریال به‌عنوان اصل خواسته از مورخه ۹۸/۱۱/۲۹ که تجهیزات تحویل شرکت خوانده گردیده است پرداخت نشده باقی مانده است.

۴- با توجه به شرط مقرر در ماده ۹ قرارداد که هر یک از طرفین را در صورت عدم انجام تعهدات موظف به پرداخت خسارتی به میزان روزانه ۲۲۰ هزار تومان به طرف مقابل نموده است و با توجه به اینکه تاریخ نصب و تحویل تجهیزات در مورخه ۹۸/۱۱/۲۹ بوده و ۵ روز معافیت برای پرداخت خسارت مقرر شده است لذا شرکت خوانده می‌بایست از مورخه ۹۸/۱۲/۰۴ تا زمان پرداخت دین خود مبادرت به پرداخت خسارت روزانه فوق‌الذکر نماید.

لذا تقاضای صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به پرداخت خواسته میزان ۵۸۲٬۰۵۰٬۰۸۰ ریال به همراه خسارت روزانه ۲۲۰ هزار تومان از مورخه ۹۸/۱۲/۰۴ تا زمان اجرای حکم به‌همراه کلیه خسارات دادرسی مورد استدعاست.»

بخش دوم: اسباب موجهه

یکم: مستفاد از ماده ۳۳۹ از قانون مدنی بیع به صرف ایجاب و قبول یا داد و ستد هم ممکن است منعقد گردد و حسب مستندات موجود از جمله فاکتورهای فروش کالا توسط خواهان به خوانده برای دادگاه محرز است.

دوم: به‌مجرد وقوع بیع صحیح، فروشنده مالک ثمن شده و خریدار متعهد به پرداخت ثمن اقلام خریداری شده به فروشنده است.

سوم: برای مطالبه خسارت تأخیر تأدیه سه شرط وجود داین، تمکن مدیون و مطالبه داین شرط است. نحوه مطالبه داین از مدیون، طریقیت داشته و موضوعیتی ندارد اما در غیر از موارد ارسال اظهارنامه، بار اثبات ابلاغ و اطلاع مدیون از مطالبه داین به عهده خواهان می‌باشد والا مبنای مطالبه تاریخ تقدیم دادخواست خواهد بود.

چهارم: در تعهدی که موضوع آن مبلغی پول است، تأخیر مدیون پس از مطالبه، شرط ایجاد حق برای گرفتن خسارت است و گذشتن موعد کافی نیست (کاتوزیان، امیرناصر، قواعد عمومی قراردادها، ج ۴، ش ۷۶۳).

پنجم: در عقد بیع، ثمن با مبیع مبادله می‌شود. پس منطقی است همان‌گونه که بایع ملزم به تسلیم مبیع می‌شود مشتری نیز ملزم به پرداخت ثمن گردد که در بند ۴ ماده ۳۶۲ قانون مدنی نیز به صراحت آمده است. تأخیر در پرداخت ثمن اصولاً به فروشنده حق فسخ نمی‌دهد (برخلاف فرانسه البته بعضی از فقها نظیر امام خمینی قایل به وجود خیارالامتناع نیز هستند، کتاب البیع، ص ۳۷۲، ۱۳۶۸) مگر در خیار تفلیس و تأخیر ثمن. از این جهت دادخواست خواهان صحیح است.

ششم: طبق ماده ۲۸۰ قانون مدنی محل تأدیه ثمن محل وقوع عقد است مگر مطابق قرارداد یا عرف محل دیگری مقرر شده باشد (مواد ۳۹۴ و ۲۲۰ قانون مدنی). بنابر این خوانده موظّف است ثمن را در محل وقوع قرارداد تأدیه کند. اصولاً خریدار باید به نقد آن را بپردازد مگر اینکه حکم اعسار وی صادر شده باشد و یا اینکه برابر ماده ۲۷۷ قانون مدنی وی مهلت دهد که در ما نحن فیه هیچ‌کدام مقرر نشده است و موجبی برای تعیین مبلغ مورد معامله مهلت عادله دادن یا قرار اقساط وجود ندارد (در ماده ۶۴ قانون متحدالشکل خرید و فروش بین‌المللی اشیای منقول حتی اعطای مهلت از سوی دادرس و داور نیز منع شده است، به نقل از کاتوزیان، امیرناصر، عقود معین، ج ۱، ش ۱۵۰، ص ۲۱۳).

هفتم: اینکه اثر فوری عقد بیع اصولاً انتقال مالکیت است. اولین تعهدی که بر عهده مشتری است تأدیه ثمن است که مبنای آن نیز عدالت معاوضی است. مگر اینکه شرط تأخیر (تأجیل) در انتقال مالکیت یا شرط تعلیق بوده باشد که در ما نحن فیه وجود ندارد (شرط تأجیل-تأخیر در مقابل شرط تعجیل در مالکیت است). البته تملیک فوری موضوع بند ۱ ماده ۳۶۲ قانون مدنی در موردی است که مبیع عین معین باشد که نتیجه آن حق عینی است. در حالی که مبیع کالی باشد خریدار حق دینی نسبت به فروشنده پیدا می‌کند و هماره انتقال مالکیت در بیع کلی هموارد با تسلیم صورت نمی‌گیرد بلکه تعیین مصداق بدون تسلیم نیز موجب انتقال مالکیت است. مانند مشخص کردن کالا و تحویل آن به متصدی حمل و نقل. اصولاً ثمن، مال کلی است و نه عین معین.

تفسیر وجه التزام:

بخش اول:

به‌منظور استحکام بخشیدن به حقوق هر یک از طرفین معامله و پرهیز از برخی مشکلات ایجاد شده در صورت تخلف از قرارداد، مبلغی در جریان تراضی معین می‌شود که اگر احیاناً هر یک از طرفین به عهد خود وفا نکرد، طرف دیگر به‌منظور جبران کاستی بتواند آن را مطالبه کند. همچنین حتی اگر یک طرف اجرای قرارداد خود را به تأخیر اندازد باز هم می‌توان چنین مبلغی را تراضی کرد.

البته باید توجه داشت به این شرط یا وجه التزام در حقوق اروپا (شرط کیفری) هم اطلاق می‌شود. و فایده مهم این شرط معاف کردن مشروط‌له از اثبات ورود خسارت و میزان آن است. زیرا برای اجرای شرط و گرفتن وجه التزام کافی است ثابت شود که تعهد اجرا نشده است در حالی که مطابق قواعد عمومی مسؤولیت مدنی، مدعی خسارت باید ورود آن تعیین مبلغ مورد معامله و رابطه علیت عدم انجام تعهد و زیان به‌بار آمده را اثبات کند. برای رسیدن به همین نکته است که از ماده ۲۳۰ قانون مدنی ایران برخی نویسندگان حقوقی برداشت می‌شود که دادرس حتی از تعدیل وجه التزام ممنوع است و نمی‌توان از پرداخت آن به بهانه نظم عمومی یا امور دیگر، ممانعت کند. هر چند از نظر این دادگاه سهم دادرس در تعدیل شروط برای کشف گوهر ناب عدل و انصاف و به میزان رساندن آن ترازو در جامعه، امری غیر قابل انکار است و این منع را شوخی کودکانه می‌پندارد. از این رو برخلاف آنچه که طرفین قرارداد در شروط محدود کننده مسؤولیت که تنها حداکثر میزان خسارت تعیین می‌شود، در شرط کیفری یا وجه التزام با مبلغی معین مواجه هستند (مازو و شاباس، دروس حقوقی مدنی، ج ۲، تعهدات، ش ۶۴) و این امر نوعی تضمین قراردادی اجرای پیمان‌هاست.

البته وصف کیفری برای این شروط یادگاری از حقوق رومی در حقوق نوین اروپاست و جنبه کیفری داشتن آن را می‌توان به بحث جمع با اجرای قرارداد هم حمل کرد و امروزه با کمی تسامح می‌توان آن را وسیله‌ای برای جبران خسارات در قراردادها نیز تعبیر کرد و از واژه «کیفری» استفاده نکرد.

بخش دوم:

رویه موجود درباره وجه التزام در حقوق ایران درباره مطالبه همزمان اجرای تعهد و مطالبه وجه التزام با تردید جدی روبه‌رو است. این تردید در نظام‌های حقوقی دنیا هم وجود دارد (نقل از وینی، مسؤولیت مدنی، ج ۲، ش ۲۹). در هر حال می‌توان وجه التزام را در دو ساحت مورد مطالعه قرار داد:

الف- تضمین عهدی که اجرای آن مورد تردید است (Penalties)

ب- جبران خسارت مقطوع ناشی از عهدشکنی و معاف کردن زیان‌دیده از اثبات ورود خسارت (Liquidated Daranges).

البته نباید تعیین وجه التزام را به این معنا در دنیای حقوق تجارت تفسیر کرد که مانعی برای طلبکار یا شرکت تجاری در خواستن تعهد اصلی ایجاد شده است و به این وسیله به بدهکار اختیار در اجرای قرارداد یا پرداخت وجه التزام داده شده است به این معنی که یا عقد را اجرا کند یا وجه التزام را بپردازد.

هر چند در دکترین حقوقی برخی از اساتید اینگونه است، طلبکار نمی‌تواند جمع میان این دو را بخواهد (کاتوزیان، ناصر، عقود معین، ج ۱، ش ۴۵، درجه اتزام قولنامه‌ها) و این موضوع به‌طور جدی نزد این دادرس محل اشکال است و در آرای متعددی مبانی حقوقی و فقهی آن نقد شده است. و این دیدگاه ریشه در ماده ۱۲۲۹ قانون مدنی فرانسه دارد که جمع را ممنوع می‌سازد ولی امروزه در آرای دیوان عالی کشور فرانسه هم روزنه‌های متعددی هم در نقد آن دیده شده است.

از آنجا که خواسته خواهان در این پرونده وجه التزام است و حتی اگر در دکترین وجه التزام، عدم اجرا قراردادی هم ممنوع باشد، می‌توان این خواسته را وجه التزام، تأخیر در اجرای تعهد شناسایی کرد که این وجه التزام با اجرای قرارداد دیگر منافاتی نداشته و قابل جمع است.

شاید این سؤال در ذهن متبادر شود که مطالبه خسارت وجه التزام تأخیر در رویه قراردادی به‌صورت روزانه و ماهانه قید می‌شود آیا می‌توان آن را مقطوع تعیین کرد؟ به‌صراحت در هیچ متنی ممنوع نشده است و حسب ماده ۱۰ از قانون مدنی هم قابل توافق است.

بخش سوم: مبانی فقهی وجه التزام

برخلاف اکثر مباحث حقوق مدنی که دارای مبنای فقهی می‌باشد و در فقه امامیه نظرات مختلفی در مورد آن‌ها ارایه شده در این خصوص کمتر بحث شده است و باید گفت سابقه کمتر دیده می‌شود. ولی با کمی دقت در سابقه غنی فقه امامیه در نظر اهل دقت، مبانی فقهی آن آشکار می‌شود.

«در عقد کفالت اگر کفیل ملتزم شده باشد در صورت عدم احضار مکفول مالی بدهد باید به نحوی که ملتزم شده باشد عمل نماید یعنی وجه التزام برای عدم انجام تعهد معین که در عقد کفالت به صراحت تعیین می‌شود.» و این دادگاه وجه التزام نیز شناسایی می‌کند.

همچنین در سؤال و جوابی که از یکی از فقهای بزرگ نقل شده است: «در ضمن عقد لازم شرط می‌کند هر گاه مستحق للغیر بر آید مبیعی که به او منتقل شده الی پنجاه سال پنجاه تومان مثلا مشغول الذمه باشد از برای عقدی و مجاناً به او بدهد آیا با ظهور استحقاق غیر، مشروط علیه مشغول الذمه می‌شود یا خیر؟ جواب: بلی، ظاهر صحت شرط مذکور است (طباطبایی یزدی، ۱۳۴۰، ص ۱۴۶)» که از نظر این دادگاه به صراحت از مصادیق بارز شرط وجه التزام است. و باید مشروعیت این وجه التزام را مطابق با قاعده تسلیط، اصل صحت و المؤمنون عند شروطهم دانست.

بخش چهارم: نظر این دادگاه

الف- وجه التزام چه وجه التزام از عدم اجرای قرارداد باشد و چه وجه التزام تأخیر باشد به صراحت در هیچ متنی ممنوعیت جمع آن در مطالبه بر طرف مشروط‌له قید نشده است.

ب- مستنداً به ماده ۲۳۰ قانون مدنی مطالبه خسارت و وجه التزام که از اقسام آن است با اجرای قرارداد قابل جمع است.

ج- وجه التزام مورد درخواست در این خواسته مستنداً به ماده ۱۰ قانون مدنی توافق معتبر و قابل مطالبه است و جنبه‌ای دوگانه ندارد؛ و از سویی به جهت عدم وصول در سررسید معین، می‌تواند قابل حمل بر وجه التزام بر تأخیر در اجرای تعهدات باشد که در دکترین کاملاً قابل جمع با مطالبه اجرای تعهدات است.

در این پرونده خواهان مبیع را به موجب قرارداد مورخ ۱۳۹۸/۰۷/۲۹ به خوانده فروخته و خوانده نیز در مقام دفاع تعرضی به مستندات ارایه شده توسط خواهان ننموده و دلیلی بر پرداخت وجوه مورد مطالبه یا بی‌اعتباری قرارداد مورد استناد خواهان اقامه ننموده است و وجه التزام در ماده ۹ قرارداد پیش‌بینی شده است که جمع مبلغ آن یکصد و شصت و نه میلیون و چهارصد هزار تومان است.

بخش سوم: منطوق

با این وصف دادگاه ادعای خواهان را مقرون به صحّت دانسته به‌استناد مواد ۲۳۰ و ۳۳۸ و ۳۳۹ و ۳۶۲ و ۳۹۴ و ۳۹۵ و ۱۲۵۷ و ۱۲۸۴ قانون مدنی و مواد ۲ و ۱۹۴ و ۱۹۸ و ۵۰۲ و ۵۰۳ و ۵۱۵ و ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ ۵۸۲٬۵۰۰٬۰۰۰ ریال بابت اصل خواسته و ۱٬۶۹۴٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال به‌عنوان وجه التزام (ص ۳۴) و خسارات دادرسی و خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ تقدیم دادخواست تا اجرای دادنامه (مطابق نرخ تورم اعلامی از ناحیه بانک مرکزی) صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

محمدرضا فتحی – دادرس شعبه ۱۴۰ مجتمع قضایی تخصصی رسیدگی به دعاوی تجاری تهران